ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Перечень необходимых документов и информации для определения стоимости и сроков работы по направлению - оценка недвижимости.

  1.Цель оценки (для чего нужен Отчет об оценке).

  2.Предполагаемая дата оценки (дата определения стоимости).

  3.Сведения об участии государства или иных государственных, региональных, муниципальных образований и учреждений в имуществе, которое необходимо оценить.

  4.Копия Свидетельства о собственности.

  5.Копия Технического паспорта БТИ.

  6.Указать наличие документов по земле – да/нет.

  7.Указать возможность осмотра и фотографирования - да/нет.

  8.Предполагаемый срок предоставления Отчета об оценке.

Минимальная стоимость работы по направлению -
оценка коммерческой недвижимости:

  Здание, помещение до 200 кв.м - от 7 000 рублей

  Здание, помещение до 1 000 кв.м – от 10 000 до 30 000 рублей

  Здание, помещение до 10 000 кв.м – от 20 000 до 80 000 рублей

  Здание, помещение свыше 10 000 кв.м – от 30 000 до 150 000 рублей

Минимальные сроки работы по направлению -
оценка коммерческой недвижимости:

  От 5 рабочих дней

Минимальная стоимость работы по направлению -
оценка квартиры, комнаты:

  Квартира или комната, в коммунальной квартире, в доме типового проекта – 3 000 рублей

  Квартира в доме индивидуального проекта или довоенной постройки – от 5 000 рублей

Минимальные сроки работы по направлению -
оценка квартиры, комнаты:

  От 3 рабочих дней

Минимальная стоимость работы по направлению - оценка недвижимости
оценка коттеджа, жилого дома:

  Жилой дом, дача, коттедж – от 9 000 рублей

Минимальные сроки работы по направлению - оценка недвижимости
оценка коттеджа, жилого дома:

  От 5 рабочих дней

Недвижимое имущество согласно Гражданскому Кодексу РФ имеет широкое значение, куда кроме зданий и сооружений входит также земля, недра, насаждения, воздушные и морские суда и иные объекты, «перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно».

В практике оценки, под недвижимостью, в основном, понимают различные строения и сооружения, расположенные на поверхности земли, т.е. здания и сооружения всех типов и конструкций, различного назначения, а также помещения в зданиях или часть здания, с земельным участком. Остальные виды недвижимого имущества, как правило, выделяют в отдельные группы. Поэтому когда говорят об оценке недвижимости, то имеют ввиду оценку здания или его части, с земельным участком, относящимся к данному зданию.

Оценка недвижимости является самым распространенным и востребованным видом оценки. Следует отметить, что в соответствии с теорией оценки оценивается не сам объект недвижимости, а право на него. Это право собственности на объект недвижимости или право на его аренду.

Право собственности на недвижимость возникает у собственника с момента государственной регистрации недвижимости. Документом, фиксирующим право собственности на объект недвижимости, является Свидетельство о государственной регистрации права, установленного образца, в котором указываются: дата выдачи, документы-основания, вид права, субъект права (реквизиты собственника), объект права (адрес, назначение и основные характеристики объекта недвижимости), кадастровый номер и существующие ограничения. Помимо Свидетельства о государственной регистрации права, любое здание, как правило, имеет свой Технический паспорт, в котором отражены все технические и конструкционные параметры здания: материал стен, перекрытий, крыши, этажность, план внутреннего устройства (планировку), площадь и её разбивку по помещениям, а также адрес, дату составления и прочее. Технические паспорта хранятся в Бюро Технической Инвентаризации (БТИ). На основании Технического паспорта БТИ выдают Выписки из Технического паспорта на отдельные помещения в здании с приложением плана экспликации помещения, но без указания параметров всего здания.

Кроме документов на саму недвижимость, обязательно должна существовать информация и копии документов по земле, на которой стоит непосредственно само строение, а также на земельный участок, который относится к данному строению.

Согласно, действующим Российским Стандартам оценки, оценщик обязан применять три подхода к оценке имущества, в том числе и для недвижимости, а именно: затратный, сравнительный и доходный подходы, или обосновано отказаться от применения какого-либо из них.

Упрощенно, суть затратного подхода заключается в том, чтобы определить, сколько будет стоить построить точно такое же здание, на этом же месте.

Сравнительный подход заключается в том, чтобы определить, сколько стоит точно такой же аналог здания на рынке, с тем же набором свойств, характеристик, на том же месте.

Доходный подход заключается в том, чтобы определить какой доход может приносить здание при наиболее эффективном (выгодном) его использовании. В заключении результаты всех трех подходов согласуются и оценщик выводит окончательную стоимость здания.

В общем случае, оценивают сначала всё здание с землей целиком, а затем вычленяют из общей стоимости здания, стоимость помещения в нем, или стоимость части здания. Так получают стоимость квартиры или офиса, а также стоимость любого помещения в здании.

На стоимость недвижимости влияет масса факторов: место расположения; техническое состояние; материалы из чего сделано здание; возраст здания; планировка; этажность; наличие или отсутствие удобств и коммуникаций и прочее.

На стоимость работы по оценке недвижимости, как правило, влияет наличие необходимой информации по объекту недвижимости, наличие копии всего технического паспорта, а не выписки из него. Поиск информации по объекту оценки является наиболее трудоемкой частью работы. Также на стоимость оценки может влиять расположение объекта, его назначение, техническое состояние, различные обременения, а также количество объектов.

Оценщику, по большому счету, всё равно какой площади может быть здание сто или тысячу квадратных метров, если это конструкционно одно здание и оно используется по одному назначению, например, цех завода. Трудоемкость работы по оценке такого объекта будет одинакова, вне зависимости от его площади. Однако, если этот цех состоит из нескольких пристроенных или обособленных зданий, то стоимость работы увеличится. Оценщику необходимо будет определить стоимость каждого здания в отдельности, потому что материалы и конструкционные элементы этих зданий могут не совпадать и придется рассчитывать каждый объект отдельно. Также уйдет время на поиск аналогов на рынке, по каждому зданию, для расчета сравнительным подходом.

Стоимость работ по оценке, может увеличивать разное назначение отдельных помещений в одном здании. Например, торговые площади (магазин) и офисные помещения (офисы) могут формировать разные доходы от их использования. Также может понадобиться много времени для поиска аналогичных объектов по каждому назначению для расчета в сравнении.