ОЦЕНКА ЗЕМЛИ

Перечень необходимых документов и информации для определения стоимости и сроков работы по оценке земли:

1.Цель оценки (для чего нужен Отчет об оценке).

2.Предполагаемая дата оценки (дата определения стоимости).

3.Сведения об участии государства или иных государственных, региональных, муниципальных образований и учреждений в имуществе, которое необходимо оценить.

4.Копия свидетельства о регистрации права на землю (собственность, аренда), или иной правоустанавливающий документ на земельный участок.

5.Кадастровый план земельного участка (форма В1, В2).

6.Информация о наличие строений, сооружений, других улучшений на оцениваемом земельном участке.

7.Сведения о наличие обременений, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (если есть).

8.Категория земельного участка в соответствии с целевым назначением.

Минимальная стоимость работы по оценке земли:

Земля поселений. От 5 рублей за один кв.м, но не менее 6 000 рублей за отчет.

Земля садовых участков и огородов От 500 рублей за одну сотку (100 кв.м или 0,01 г) и меньше, но не менее 5 000 рублей за отчёт.

Земля индивидуального жилого строительства до одного гектара (до 10 000 кв.м или до 100 соток). От 10 000 рублей за отчет.

Земля индивидуального жилого строительства более одного гектара (более 10 000 кв.м или более 100 соток). От 100 рублей за одну сотку (0,01 г).

Земля сельскохозяйственного назначения до 10 гектар (до 100 000 кв.м или до 1 000 соток). От 15 000 рублей за отчет.

Земля сельскохозяйственного назначения более 10 гектар (более 100 000 кв.м или более 1 000 соток). От 1 500 рублей за один гектар.

Земля производственного назначения до 100 000 кв.м (до 10 гектар или до 1 000 соток). От 15 000 рублей за отчет.

Земля производственного назначения более 100 000 кв.м (более 10 гектар или более 1 000 соток). От 1 500 рублей за один гектар.

Земля лесного фонда до 10 гектар. От 20 000 рублей за отчет.

Земля лесного фонда более 10 гектар. От 2 000 рублей за один гектар.

Земля водного фонда до 10 гектар. От 20 000 рублей за отчет.

Земля водного фонда более 10 гектар. От 2 000 рублей за один гектар.

Земля иных категорий по договоренности.

Минимальные сроки работы по направлению - оценка земли:

От 5 рабочих дней

Согласно статье 6 Гражданского Кодекса РФ объектами земельных отношений являются:

Объектами оценки являются различные имущественные права на землю. Такими правами могут быть: права собственности на земельный участок, права аренды земельного участка, право собственности или аренды земельной доли, не выделенной в натуре и другие права.

Оценка земли подразумевает анализ возможности ее наиболее эффективного использования (НЭИ), т.е. получения наибольшего дохода от её использования. Землю можно использовать по разному, соответственно и отдача от её использования будет разная. В свою очередь, НЭИ земли зависит от её целевого назначение и разрешенного использования. При этом рыночную стоимость земельного участка определяют, исходя из такого использования участка, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что в результате дает максимальную расчетную величину рыночной стоимости земельного участка.

Согласно статьи 7 Земельного Кодекса РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

При изменении целевого назначения (категории земли) земельного участка его рыночная стоимость также изменяется. Возможно обоснованное деление земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. НЭИ земельного участка может не совпадать с его текущим использованием.

Помимо видов стоимостей, установленных Стандартами оценки Российской Федерации, обязательными к применению, земля имеет также ещё кадастровую стоимость (статья 66 Земельного Кодекса РФ) и нормативную цену (статья 25 Федерального закона N 1738-1 от 11.10.1991), которые, как правило, отличаются от рыночной стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка применяется для целей налогообложения, согласно статьям 390 и 391 Налогового кодекса РФ.

Согласно статье 25 Закона РФ от 11 октября 1991 г. N 1738-1 «О плате за землю» нормативная цена земли - это показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Она вводится при передаче земли в собственность юридическим лицам и гражданам, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.

Нормативная цена земли ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам (Постановление Правительства РФ от 15 марта 1997 г. N 319 «О порядке определения нормативной цены земли»). Органы местного самоуправления (администрации), в свою очередь, могут уточнять количество оценочных зон и их границы на их территории, повышать или понижать установленную нормативную цену земли, но не более чем на 25%. Нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

Оценка земельных участков поселений (городов, деревень и иных населенных пунктов) осуществляется на основании: анализа рыночных данных о сделках купли-продажи; ставки арендной платы; цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки); сведений об инженерно-транспортной инфраструктуре, объектах социально-бытового обслуживания, о состоянии окружающей среды, исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта, ландшафтной и рекреационной ценности территории.

Оценка земли сельскохозяйственного назначения определяется исходя из фактической урожайности основных сельскохозяйственных культур, сенокосов, продуктивности пастбищ, многолетних насаждений, структуры посевных площадей, цены реализации продукции сельского хозяйства в данном регионе РФ и необходимых затрат на производство основных сельскохозяйственных культур.

Существуют несколько способов оценки земли сельскохозяйственного назначения:

Оценки земли сельскохозяйственного назначения путем корректировки кадастровой или нормативной цены земли.

Оценка земли сельскохозяйственного назначения с применением шкал нормативно - расчетных показателей оценки земли в зависимости от качества почв и местоположения. Основывается на расчётной продуктивности гектара условной пашни по видам товарной продукции (зерно, подсолнечник, картофель, овощи, говядина, свинина, баранина, молоко, шерсть и т.д.) в зависимости от качества почв в разрезе земельно-оценочного района (района, где находится Объект оценки). Либо на выходе товарной продукции на балло-гектар в центнерах.

Оценка земли сельскохозяйственного назначения с использованием доходного подхода к оценке, основывающаяся на расчете будущих доходов, формирующихся по земельному участку. Расчет производится на основе данных: по структуре посевных площадей, по количеству урожаев в год с одной площади, по урожайности сельскохозяйственных культур, по ценам на сельскохозяйственную продукцию, по структуре издержек производства и обращения, по доле общепроизводственных и общехозяйственных затрат, приходящуюся на данную площадь земельного участка.

Оценка земельных участков в дачных кооперативах и садовых товариществах проводится на основании анализа цен сделок купли-продажи или цены предложения по незастроенным участкам, интенсивности транспортного сообщения, наличия электрификации и газоводоснабжения; удаленности от основных центров инфраструктуры, экологической обстановки в районе, иных факторов, влияющих на стоимость земли.

Рыночная стоимость земельного участка зависит от:

Рыночная стоимость земельного участка, либо рыночная стоимость права аренды земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение или аренду другого участка такой же полезности.

Что касается определения рыночная стоимости права аренды, то она, в основном, зависит от прав арендатора, срока действия права, обременений, права аренды, прав иных лиц на оцениваемый объект и целевого назначения (разрешенного использования) земельного участка. Стоимость права аренды также зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды объекта недвижимости за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании.

В городах, как правило, оценка земли представляет собой оценку права аренды. Вне городов – подразумевает определение стоимости права собственности на землю.

В России используются в обороте следующие меры площади земли:

Сотка. Участок площадью 100 (сто) квадратных метров. При прочих равных условиях, участок размером 10 на 10 метров. При неправильной форме участка, размер сторон соответственно изменяется, но при пересчете на площадь, результат должен давать 100 (сто) квадратных метров, т.е. 0,01 гектара.

Гектар. Га. Участок площадью 10 000 (десять тысяч) квадратных метров или площадью в 100 (сто) соток. При прочих равных условиях, участок размером 100 на 100 метров. При неправильной форме участка, размер сторон соответственно изменяется, но при пересчете на площадь, результат должен давать 10 000 (десять тысяч) квадратных метров.